楊梅富岡 4,008 坪丁種建築用地成交解析：每坪 7.6 萬，和大園的 36 萬差在哪

本案例依政府公開實價登錄資料整理，目的為市場行情與交易條件解析，不代表杰旂地產參與該筆交易。

這一筆的基本資料

• 坐落：桃園市楊梅區富岡段 2070 地號

• 使用分區：特定農業區　使用編定：丁種建築用地

• 土地移轉總面積：13,251.2 平方公尺（約 4,008.49 坪）

• 交易筆棟數：土地 4 筆、建物 0 棟

• 成交日期：115 年 4 月 2 日

• 成交總價：304,644,480 元（約 3 億 464 萬元）

• 單價：每平方公尺 22,990 元，約每坪 7.6 萬元

四點八倍的價差

把同期桃園的丁種建築用地放在一起看，會看到一件很多人第一次接觸工業地時難以接受的事：同一種編定，單價可以差好幾倍。

• 楊梅區富岡段：每平方公尺 22,990 元（約每坪 7.6 萬）

• 觀音區工業區段：每平方公尺 41,442 元（約每坪 13.7 萬）

• 大園區五塊厝段：每平方公尺 109,700 元（約每坪 36.26 萬）

大園是楊梅的 4.77 倍。三筆都是丁種建築用地，都在桃園市，成交時間也接近。

價差是從哪裡來的

編定只告訴你「法律允許在這裡蓋什麼」，它不告訴你「在這裡蓋東西有多方便」。真正決定工業地價格的，是後面這些：

• 離交流道與港口多遠。大園緊鄰國際機場與台 61 線，觀音靠近台 61 線與觀音工業區，楊梅富岡則相對深入內陸。對需要頻繁出貨的產業，這段距離是每天都要付的成本。

• 水電容量與汙水納管。成熟工業區內的土地，供水、供電與汙水處理是現成的；區外的土地可能要自行申請，時間與費用都不確定。這一項常常是價差裡最大的一塊，但它不會寫在謄本上。

• 聯外道路寬度。影響大型車輛能不能進得來，直接決定哪些產業能用。

• 基地形狀與筆數。本案是 4 筆土地一起移轉，代表這是一個需要整合的基地。整合完成的完整基地與零碎的多筆土地，價值不同。

4,008 坪這個規模意味著什麼

依〈非都市土地使用管制規則〉第 9 條，丁種建築用地的建蔽率為 70%、容積率為 300%（各縣市得酌予調降，實際仍以分區證明為準）。以此推算，這個規模的基地在法規上容許的建築量體相當大，適合的是需要整廠規劃的中大型製造業，而不是零星購置。

反過來說，這也是它單價偏低的原因之一：買得起 3 億、又需要 4,000 坪的買方，本來就不多。大面積土地的單價通常低於小面積，這在工業地市場是常態而非例外。

從這一筆能學到的

看工業地時，如果只帶著「桃園丁建行情多少」這個問題去，會得到一個沒有用的答案，因為區間太寬。有用的問題是這三個：這塊地離我的客戶與供應商多遠？水電夠不夠我的製程用？我要蓋的量體，這裡的建蔽容積放得下嗎？

三個問題答完，再回頭看單價，才知道貴或便宜。