中壢榮民路廠房 1.4752 億成交解析：屋齡 41 年的建物，買方買的其實是土地

本案例依政府公開實價登錄資料整理，目的為市場行情與交易條件解析，不代表杰旂地產參與該筆交易。

這一筆的基本資料

• 坐落：桃園市中壢區榮民路 451 號

• 都市土地使用分區：工（都市計畫工業區）

• 交易標的：房地（土地＋建物），土地 2 筆、建物 2 棟

• 土地移轉總面積：1,531.0 平方公尺（約 463.13 坪）

• 建物移轉總面積：1,644.21 平方公尺（約 497.37 坪），全部為主建物

• 建物型態：透天厝　總樓層：二層　主要建材：鋼筋混凝土造　設有電梯

• 建築完成年月：73 年 7 月（成交時屋齡約 41 年）

• 成交日期：114 年 10 月 9 日

• 成交總價：147,520,000 元（約 1 億 4,752 萬元）

• 實價登錄單價：每平方公尺 89,721 元（約每坪 29.66 萬元）

那個每坪 29.66 萬，不能拿來比

實價登錄的單價欄位是把總價除以「建物面積」算出來的。對住宅來說這很合理，但對這種案件會誤導人。

因為屋齡 41 年的廠房建物，殘值有限。買方付 1.4752 億，買的主要不是那棟民國 73 年蓋的兩層樓建築，而是463.13 坪位在都市計畫工業區內的土地，加上一組已經合法存在的建照與使照。

換一個算法：以總價除以土地坪數，相當於每坪土地約 31.85 萬元。這個數字才是拿去跟其他工業地比較時該用的。

老建物的兩種價值

屋齡高的廠房建物不是只有折舊，它還有兩樣東西是新買土地拿不到的：

• 合法的既有使用。建照與使照已經核發，現況是合法的。買一塊空地重新申請，中間有一段不確定的時間成本。

• 既有的接電接水容量。老廠通常已經有相當的用電契約容量，這一項如果要重新申請，時間可能以年計。

反過來，老建物的風險也很具體：結構是否符合現行耐震規範、有無違章增建、有無石綿等舊建材、以及土地是否有既往的汙染疑慮。本案的實價登錄備註欄是空白的，代表申報時沒有註記特殊情形，但這不等於做過環境調查。

都市計畫工業區，要另外查

本案的使用分區是都市計畫工業區，不是非都市土地的丁種建築用地。這兩者的可建強度查法不同：丁建的建蔽率 70%、容積率 300% 寫在〈非都市土地使用管制規則〉裡，都市計畫工業區則由該都市計畫的細部計畫規定，沒有全國統一數字。

所以評估這種標的的改建潛力時，第一步不是估價，是去申請一份都市計畫土地使用分區證明。上面寫的建蔽率與容積率，決定了拆掉重蓋能蓋多大——那才是這 463 坪土地的上限。

從這一筆能學到的

當建物屋齡超過三十年，計價的重心就會從建物移到土地。這時候看實價登錄的「每坪單價」欄位會得到錯誤的印象，因為那個分母是建物面積。自己用總價除以土地坪數再比一次，比較不會被騙。

另外，本案建物面積（497.37 坪）大於土地面積（463.13 坪），代表建物是兩層且接近滿建蔽。這種配置在老工業區很常見，也意味著現況已經用得很滿，想再增建的空間有限。