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成交案例2026.08.16

桃園同德六街 26 樓 8,058 萬成交解析：同一棟樓裡，十層樓值多少錢

本案例依政府公開實價登錄資料整理，目的為市場行情與交易條件解析，不代表杰旂地產參與該筆交易。本案坐落：桃園市桃園區同德六街 5 號 26 樓都市土地使用分區：商建物型態：住宅大樓（11 層含以上有電梯）總樓層：29 層移轉層次：26 層建築完成年月：106 年 9 月（成交時屋齡約 8 年）主要建材：鋼筋混凝土造有管理組織交易標的：房地（土地＋建物）＋車位，土地 1 筆、建物 1 棟、車位 3 個土地移轉總面積（本戶持分）：36.31 平方公尺（約 10.98 坪）建物移轉總面積：476.45 平方公尺（約 144.13 坪）；其中主建物 243.67、附屬建物 8.71、陽台 26.81 平方公尺車位：坡道平面 3 個，移轉面積 75.24 平方公尺格局：4 房 2 廳 4 衛成交日期：115 年 4 月 30 日成交總價：80,580,000 元（約 8,058 萬元）實價登錄單價：每平方公尺 169,126 元（約每坪 55.91 萬元）那個每坪 55.91 萬，含了車位先處理一個會讓後面所有比較失真的問題。本案的車位總價欄位申報為 0，代表簽約時沒有把車位價金單獨拆分出來，但交易確實含 3 個坡道平面車位、移轉面積 75.24 平方公尺。實價登錄的單價是總價除以建物面積算出來的，於是車位的價金進了分子、車位的面積進了分母。結果就是：55.91 萬這個數字，既不是室內每坪的價格，也不是車位的價格，而是兩者被攪在一起之後的平均。拿它去跟一個不含車位的社區比每坪單價，一定會得到錯的結論。要比室內單價，得先知道車位的合理行情把它拆出來，而那份資料在公開登錄裡沒有。同一棟樓的對照同一棟大樓的 16 樓，在 28 天前（115 年 4 月 2 日）成交 65,000,000 元，每平方公尺 136,426 元（約每坪 45.10 萬元）。這一戶和本案的下列條件完全相同：建物移轉總面積 476.45 平方公尺、主建物 243.67、附屬建物 8.71、陽台 26.81、土地持分 36.31 平方公尺、坡道平面車位 3 個且移轉面積同為 75.24 平方公尺、同樣的分區與建材、同樣有管理組織。差別是樓層（26 對 16）與格局登記（4 房對 5 房，廳衛數相同）。總價差 15,580,000 元，本案高出 24.0%。因為兩戶的車位是用同一種方式被攪進單價裡的，這一組比較不受上一段的干擾——稀釋幅度相同，比較仍然成立。 24% 從哪裡來 28 天內市場不會有 24% 的波動，所以價差幾乎全部來自標的本身。十層樓，平均每層約 155.8 萬元，約每層 1.5%——在高樓層住宅裡屬於偏高的一端。可能的來源不只一項：視野與遮蔽：29 層的建築，26 樓已接近頂層，往上被遮擋的情形與 16 樓不同。格局配置：同樣的建物面積，本案登記 4 房、對照戶登記 5 房。房數少代表單一空間較大，市場接受度不同。裝潢程度：實價登錄完全不記錄這一項。毛胚與剛裝修好的房子，價差可以很大。賣方的處分壓力：急售與不急售的價格不一樣，而這件事永遠不會出現在任何公開資料裡。公開資料能證明價差存在，不能證明它由哪一項造成。我們不打算猜。從這一筆能學到的「這個社區上個月成交每坪 45 萬」——在這棟樓裡，這句話同時是對的也是錯的。相隔 28 天，16 樓成交 45.10 萬，本案成交 55.91 萬。拿單一筆成交當作自己那戶的定價依據，風險就在這裡。合理的做法是看同社區近一年的多筆成交，確認樓層、車位與格局是否可比，再往上或往下調整。只看一筆，不管那一筆多接近，都不夠。

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成交案例2026.08.16

中壢榮民路廠房 1.4752 億成交解析：屋齡 41 年的建物，買方買的其實是土地

本案例依政府公開實價登錄資料整理，目的為市場行情與交易條件解析，不代表杰旂地產參與該筆交易。這一筆的基本資料坐落：桃園市中壢區榮民路 451 號都市土地使用分區：工（都市計畫工業區）交易標的：房地（土地＋建物），土地 2 筆、建物 2 棟土地移轉總面積：1,531.0 平方公尺（約 463.13 坪）建物移轉總面積：1,644.21 平方公尺（約 497.37 坪），全部為主建物建物型態：透天厝總樓層：二層主要建材：鋼筋混凝土造設有電梯建築完成年月：73 年 7 月（成交時屋齡約 41 年）成交日期：114 年 10 月 9 日成交總價：147,520,000 元（約 1 億 4,752 萬元）實價登錄單價：每平方公尺 89,721 元（約每坪 29.66 萬元）那個每坪 29.66 萬，不能拿來比實價登錄的單價欄位是把總價除以「建物面積」算出來的。對住宅來說這很合理，但對這種案件會誤導人。因為屋齡 41 年的廠房建物，殘值有限。買方付 1.4752 億，買的主要不是那棟民國 73 年蓋的兩層樓建築，而是463.13 坪位在都市計畫工業區內的土地，加上一組已經合法存在的建照與使照。換一個算法：以總價除以土地坪數，相當於每坪土地約 31.85 萬元。這個數字才是拿去跟其他工業地比較時該用的。老建物的兩種價值屋齡高的廠房建物不是只有折舊，它還有兩樣東西是新買土地拿不到的：合法的既有使用。建照與使照已經核發，現況是合法的。買一塊空地重新申請，中間有一段不確定的時間成本。既有的接電接水容量。老廠通常已經有相當的用電契約容量，這一項如果要重新申請，時間可能以年計。反過來，老建物的風險也很具體：結構是否符合現行耐震規範、有無違章增建、有無石綿等舊建材、以及土地是否有既往的汙染疑慮。本案的實價登錄備註欄是空白的，代表申報時沒有註記特殊情形，但這不等於做過環境調查。都市計畫工業區，要另外查本案的使用分區是都市計畫工業區，不是非都市土地的丁種建築用地。這兩者的可建強度查法不同：丁建的建蔽率 70%、容積率 300% 寫在〈非都市土地使用管制規則〉裡，都市計畫工業區則由該都市計畫的細部計畫規定，沒有全國統一數字。所以評估這種標的的改建潛力時，第一步不是估價，是去申請一份都市計畫土地使用分區證明。上面寫的建蔽率與容積率，決定了拆掉重蓋能蓋多大——那才是這 463 坪土地的上限。從這一筆能學到的當建物屋齡超過三十年，計價的重心就會從建物移到土地。這時候看實價登錄的「每坪單價」欄位會得到錯誤的印象，因為那個分母是建物面積。自己用總價除以土地坪數再比一次，比較不會被騙。另外，本案建物面積（497.37 坪）大於土地面積（463.13 坪），代表建物是兩層且接近滿建蔽。這種配置在老工業區很常見，也意味著現況已經用得很滿，想再增建的空間有限。

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成交案例2026.08.16

楊梅富岡 4,008 坪丁種建築用地成交解析：每坪 7.6 萬，和大園的 36 萬差在哪

本案例依政府公開實價登錄資料整理，目的為市場行情與交易條件解析，不代表杰旂地產參與該筆交易。這一筆的基本資料坐落：桃園市楊梅區富岡段 2070 地號使用分區：特定農業區使用編定：丁種建築用地土地移轉總面積：13,251.2 平方公尺（約 4,008.49 坪）交易筆棟數：土地 4 筆、建物 0 棟成交日期：115 年 4 月 2 日成交總價：304,644,480 元（約 3 億 464 萬元）單價：每平方公尺 22,990 元，約每坪 7.6 萬元四點八倍的價差把同期桃園的丁種建築用地放在一起看，會看到一件很多人第一次接觸工業地時難以接受的事：同一種編定，單價可以差好幾倍。楊梅區富岡段：每平方公尺 22,990 元（約每坪 7.6 萬）觀音區工業區段：每平方公尺 41,442 元（約每坪 13.7 萬）大園區五塊厝段：每平方公尺 109,700 元（約每坪 36.26 萬）大園是楊梅的 4.77 倍。三筆都是丁種建築用地，都在桃園市，成交時間也接近。價差是從哪裡來的編定只告訴你「法律允許在這裡蓋什麼」，它不告訴你「在這裡蓋東西有多方便」。真正決定工業地價格的，是後面這些：離交流道與港口多遠。大園緊鄰國際機場與台 61 線，觀音靠近台 61 線與觀音工業區，楊梅富岡則相對深入內陸。對需要頻繁出貨的產業，這段距離是每天都要付的成本。水電容量與汙水納管。成熟工業區內的土地，供水、供電與汙水處理是現成的；區外的土地可能要自行申請，時間與費用都不確定。這一項常常是價差裡最大的一塊，但它不會寫在謄本上。聯外道路寬度。影響大型車輛能不能進得來，直接決定哪些產業能用。基地形狀與筆數。本案是 4 筆土地一起移轉，代表這是一個需要整合的基地。整合完成的完整基地與零碎的多筆土地，價值不同。 4,008 坪這個規模意味著什麼依〈非都市土地使用管制規則〉第 9 條，丁種建築用地的建蔽率為 70%、容積率為 300%（各縣市得酌予調降，實際仍以分區證明為準）。以此推算，這個規模的基地在法規上容許的建築量體相當大，適合的是需要整廠規劃的中大型製造業，而不是零星購置。反過來說，這也是它單價偏低的原因之一：買得起 3 億、又需要 4,000 坪的買方，本來就不多。大面積土地的單價通常低於小面積，這在工業地市場是常態而非例外。從這一筆能學到的看工業地時，如果只帶著「桃園丁建行情多少」這個問題去，會得到一個沒有用的答案，因為區間太寬。有用的問題是這三個：這塊地離我的客戶與供應商多遠？水電夠不夠我的製程用？我要蓋的量體，這裡的建蔽容積放得下嗎？三個問題答完，再回頭看單價，才知道貴或便宜。

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房產知識2026.08.16

買賣不動產的稅費，誰付哪一筆：契稅、印花稅、土地增值稅與房地合一稅

先把三邊分開不動產買賣的稅費不是一堆混在一起的「規費」，它們有各自的法源與納稅義務人。把它們分成三組來看，簽約前就不會吵：買方的稅：契稅。賣方的稅：土地增值稅、房地合一所得稅。貼在契據上的稅與交易共同費用：印花稅、登記規費、地政士報酬等。這三組不能互換。特別是契稅——它是買方的稅，不是賣方的，這一點下面會再說一次，因為它是最常被講反的一項。買方：契稅依〈契稅條例〉第 3 條，買賣契稅為其契價百分之六。同條另訂典權 4%、交換 2%、贈與 6%、分割 2%、占有 6%。第 4 條寫得很清楚：「買賣契稅，應由買受人申報納稅。」納稅義務人是買方，這是法定的，不是慣例。三件容易誤會的事：課徵基礎不是成交價。依第 13 條，契價以當地不動產評價委員會評定之標準價格為準（移轉價格低於評定標準價格者，從其移轉價格）。所以 6% 是乘在房屋評定現值上，不是乘在你付的總價上——實際金額通常遠低於很多人第一次聽到「6%」時的想像。土地通常不課契稅。依第 2 條但書，「在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅」。台灣的土地移轉課的是賣方的土地增值稅，所以買方的契稅實務上只針對建物。有期限。依第 16 條，納稅義務人應於契約成立之日起 30 日內填具契稅申報書表申報。賣方：土地增值稅依〈土地稅法〉第 33 條，土地增值稅採分級累進：土地漲價總數額未達原規定地價或前次移轉現值 100% 者，稅率 20%；100% 以上未達 200% 的超過部分，稅率 30%；200% 以上的超過部分，稅率 40%。持有期間超過 20 年、30 年、40 年者，就超過最低稅率部分分別減徵 20%、30%、40%。另有自用住宅用地優惠稅率，要件與稅率規定於〈土地稅法〉第 34 條，要不要用、用得上用不上，請以稅捐稽徵機關的核定為準。賣方：房地合一所得稅依〈所得稅法〉第 14 條之 4 第 3 項，中華民國境內居住之個人交易 105 年 1 月 1 日以後取得的房地，依持有期間適用：2 年以內 45%、超過 2 年未逾 5 年 35%、超過 5 年未逾 10 年 20%、超過 10 年 15%。符合自住要件者，課稅所得 400 萬元以內免稅、超過部分按 10% 課徵。這一項課的是所得而不是總價，賣賠了不必繳（但仍應依規定申報）。詳細的自住要件與可減除費用，見本站〈房地合一稅 2.0〉一文。貼在契據上的：印花稅依〈印花稅法〉第 7 條，典賣、讓受及分割不動產契據，每件按金額千分之一，由立約或立據人貼用印花稅票。第 5 條界定這類契據，指設定典權及買賣、交換、贈與、分割不動產所立、向主管機關申請物權登記之契據。所以印花稅不是「買方稅」也不是「賣方稅」，它是貼在那一張要拿去辦登記的公定契約書上的，納稅義務人是立約或立據人。實務上由誰出這筆錢，屬於契約可以約定的範圍——但它金額小、且不貼會卡住登記，所以真正該注意的是「有沒有貼」，不是「誰出」。其他不是稅的費用登記規費：地政機關收取，有法定計算方式。地政士（代書）報酬：服務費，各家不同，依案件是否含貸款、是否需塗銷抵押權、是否分割而異。與登記規費是兩回事，報價單如果混在一起，值得請對方拆開。貸款相關費用：銀行開辦費、抵押權設定的登記規費、火險與地震險保費。設定金額通常是貸款金額的 1.2 倍，規費依設定金額計算。房屋稅、地價稅：通常以交屋日為界由買賣雙方按日分算。這一項要在契約裡寫明以哪一天為準。管理費、水電瓦斯、公共基金：交屋當天結算。不是稅，但和稅費同一天到期。一句實務建議請地政士在簽約前出一份書面的稅費估算表，逐項寫明金額與負擔方。這份表格不難要，卻是唯一能讓買賣雙方在交屋前對齊預期的東西。本文整理的是法規本文與其明定的納稅義務人。個案的稅額試算、減免適用與申報方式，請洽承辦地政士或所在地稅捐稽徵機關；本文不構成個人稅務建議。

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房產知識2026.08.16

實價登錄怎麼看才不會被騙：門牌全揭露之後，資料多了，坑也多了

實價登錄 2.0 改了什麼實價登錄 2.0 修法上路後，制度有幾項重要改變：門牌與地號完整揭露：取消過去以區段化、去識別化方式揭露的做法，並溯及已揭露的案件。現在可以查到完整門牌，而不是只有「〇〇路 100～150 號」。預售屋全面納管：預售屋銷售前須將建案資訊報請當地主管機關備查，自售者也納入申報範圍。申報時點提前：一般買賣案件提前至申請所有權移轉登記時一併申報；預售屋則須於簽訂買賣契約書之日起 30 日內逐案申報。查核與罰則加重：主管機關得向交易當事人查閱相關文件；未依限申報或申報價格、面積不實者，按件處 3 萬至 15 萬元罰鍰，經 2 次處罰後仍未改正者，按件處 30 萬至 100 萬元。結果是資料變得更完整、更即時、也更可信。但「可信」不等於「可以直接拿來比」。誤讀一：最近一季的資料是完整的不是。一般買賣在申請移轉登記時才申報，從成交到出現在公開資料裡有數週到數月的落差。最近一到兩季的筆數永遠偏低，拿它算「交易量萎縮」幾乎一定是錯的。想看量的趨勢，至少要往回退兩季。誤讀二：單價可以直接拿來比實價登錄的「單價元平方公尺」是用總價除以面積算的，而面積怎麼算、有沒有含車位，會讓這個數字差很多。最常見的失真來自車位。一筆含車位的交易，如果車位總價欄位是 0（也就是沒有單獨拆分價金），那麼車位面積就會被算進分母、車位價金被算進分子，得到的每坪單價會被稀釋。比價前先看「交易標的」欄有沒有「＋車位」，以及「車位總價元」有沒有填。誤讀三：備註欄可以跳過絕對不能跳過。備註欄會註記親友間交易、含增建或未登記建物、含租約、債權債務關係、瑕疵情形等。這些案件的價格有各自的理由，不反映市場行情。做行情比較時，第一件事就是把有備註的案件挑掉。誤讀四：同一棟就是同一個價不會。樓層、座向、格局、有沒有租約在身、賣方急不急，每一項都會拉開差距。本站另一篇成交案例解析裡有一組極端的例子：桃園區同一棟大樓、同一種戶型、建物面積完全相同的兩戶，成交日只差 28 天，總價差了 24%。所以「隔壁成交 32 萬」這句話要成立，前提是那個「隔壁」跟你的房子在上述每一項上都夠接近。多數時候並不接近。誤讀五：土地和房子可以用同一套邏輯看不行。住宅比的是每坪單價；土地比的是可建強度、聯外條件與基礎設施，同樣是丁種建築用地，單價差到四倍以上並不罕見（本站的土地案例解析裡就有一組 7.6 萬對 36.26 萬的對照）。看土地只比單價，等於沒看。怎麼查兩個入口：內政部不動產交易實價查詢服務網（lvr.land.moi.gov.tw）可以逐筆查詢；同一個網站也提供每季的開放資料檔案下載，適合要自己做統計的人。兩者的來源是同一份，只是呈現方式不同。

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房產知識2026.08.16

房地合一稅 2.0：持有幾年、稅率幾成，以及自住 400 萬免稅額的六年門檻

四個級距，寫在法條裡依〈所得稅法〉第 14 條之 4 第 3 項，中華民國境內居住之個人出售 105 年 1 月 1 日以後取得的房屋、土地，其交易所得依持有期間適用下列稅率：持有 2 年以內：稅率 45% 超過 2 年、未逾 5 年：稅率 35% 超過 5 年、未逾 10 年：稅率 20% 超過 10 年：稅率 15% 注意這是分段的「級距」而不是累進——持有 2 年又 1 天，全部所得適用 35%，不是前 2 年 45%、之後 35%。所以在期間交界前後幾天成交，稅負差距可能很大，這件事值得在排定交屋日時一起想。 20% 的特殊情形另有幾種情況，即使持有期間短，也適用 20% 稅率，包括因非自願因素（例如調職、非自願離職）出售，以及以自有土地與建商合建分回房地後出售等。這些屬於例外條款，適用與否要看個案事實與國稅局認定，不能自己套。自住 400 萬免稅額：關鍵字是「連續」個人出售自住房地，課稅所得在 400 萬元以內免稅，超過部分按 10% 優惠稅率課徵。但要適用，三項要件缺一不可：個人或其配偶、未成年子女於該房屋辦竣戶籍登記、持有並居住連續滿 6 年。交易前 6 年內，該房地無出租、供營業或執行業務使用。個人與其配偶及未成年子女於交易前 6 年內未曾適用房地合一自住租稅優惠。最常出問題的是第一項的「連續」兩個字。設籍、持有、居住三者都要滿 6 年，而且是連續的；中間把戶籍遷出去一段時間再遷回來，就要重新起算。第二項也很容易踩到——曾經把房子短期出租、或把公司登記在這個地址，都可能讓整個優惠不成立。第三項則是說這個優惠六年只能用一次。一家人裡由誰用掉，會影響其他人未來六年內的處分。它是所得稅，不是交易稅房地合一稅課的是「交易所得」——收入減去成本、費用與土地漲價總數額之後的餘額，不是成交總價。這代表兩件事：賣賠了不用繳（但仍應依規定申報）。單據決定你繳多少。取得成本、仲介費、代書費、契稅、印花稅、裝修改良費用等，能減除的前提是留得下證明。買進的當下就該把單據歸檔，不是要賣的時候才回頭找。這是本文唯一一句實務建議，但它可能是整篇最值錢的一句。申報期限房地合一稅採分離課稅、獨立申報，不是併入五月的綜合所得稅一起報。應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起 30 日內向國稅局申報。這個 30 天很短，交屋前就要先把資料準備好。個案的稅額試算與適用認定，請以國稅局的答覆為準。本文整理的是法規本文，不能取代稅務諮詢。

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房產知識2026.08.16

丁種建築用地與都市計畫工業區，差在哪裡：買廠房土地前要先弄懂的第一件事

台灣的土地分成兩個世界看廠房用地的人常常先問單價，但在問單價之前應該先問一句：這塊地是都市土地還是非都市土地？因為這兩者適用完全不同的法規體系。都市計畫範圍內的土地，使用管制寫在各該直轄市、縣市的都市計畫書與土示自治法規裡；都市計畫範圍外的土地，適用的是內政部訂定的〈非都市土地使用管制規則〉，先劃「使用分區」（特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區……），再編定「使用地類別」（甲種、乙種、丙種、丁種建築用地、農牧用地、林業用地……）。謄本上寫「丁種建築用地」的，是後者。謄本上使用分區欄寫「工」的，是前者。這兩行字看起來都像「可以蓋工廠」，但接下來每一步都不一樣。丁種建築用地：法規寫死的 70／300 依〈非都市土地使用管制規則〉第 9 條，丁種建築用地的建蔽率為 70%、容積率為 300%。這是全國一致的上限，不必去翻各縣市的規定就能先算個大概。不過同條也授權直轄市或縣（市）政府得視實際需要酌予調降，並報請中央主管機關備查。所以 70／300 是天花板，不是保證——實際數字仍要以土地所在地政機關核發的分區證明與當地規定為準。拿本文另一篇成交案例的楊梅富岡段土地來算：13,251.2 平方公尺（約 4,008 坪）的丁種建築用地，若按 70% 建蔽、300% 容積，理論上可建的樓地板面積相當可觀。這個「理論上」在議價時很有份量，因為買方買的其實不是土地面積，是可以蓋出來的面積。都市計畫工業區：要去翻計畫書都市計畫內的工業區沒有一個全國統一的建蔽率與容積率。它由該都市計畫的細部計畫規定，同一個縣市裡不同計畫區也可能不同，甲種工業區與乙種工業區的允許使用項目更是差很多。所以看到都市計畫工業區的土地，「查一下法條」是查不到答案的。必須向當地都市發展主管機關申請或查閱都市計畫土地使用分區證明，上面會寫明分區名稱、建蔽率、容積率，以及有沒有其他附帶限制。兩者實際差在哪可建強度的查法不同。丁建先看全國規則、再確認有無在地調降；都計工業區只能看計畫書。允許的使用項目不同。能不能設倉儲、能不能有員工宿舍、能不能做特定製程，兩邊的認定依據不一樣，一定要逐案確認。變更的難度不同。非都市土地的使用地變更編定與都市計畫的變更，是兩套完全不同的程序，時間與不確定性都不能互相類比。任何說「以後可以變更」的說法，在簽約前都應該當成沒說。基礎設施不一定跟著分區走。編定是丁建，不等於現場有足夠的水電容量、汙水納管與聯外道路寬度。這幾項要另外查，而且往往是價差最真實的原因。看地時該帶走的三份文件土地登記謄本與地籍圖謄本——確認地號、面積、所有權與他項權利。使用分區（或使用地類別）證明——確認法源與可建強度。若有既有建物，加一份建造執照與使用執照——確認現況是合法的，而不是既成事實。這三份看完再談價格，順序不要顛倒。

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市場消息2026.08.16

青安 3.0 八月上路：新婚 1,200 萬、育兒 1,500 萬，以及那些沒有變的條件

三個額度級距財政部於 115 年 7 月 16 日公布青年安心成家購屋優惠貸款 3.0 方案，自 115 年 8 月 1 日起實施。最主要的改變是額度依家庭狀況分成三級：一般家庭：最高 1,000 萬元新婚家庭（結婚 2 年內）：最高 1,200 萬元育有未成年子女之家庭：最高 1,500 萬元貸款成數維持每戶最高 8 成，最長期限 40 年。所有貸戶均享有滿 3 年的利息補貼 2 碼，之後逐年遞減。新增的三道門檻額度加碼的同時，3.0 也把申請資格收緊了。以下三項是這一版新增的：年齡：申貸時未滿 50 歲，且申貸年齡加計核貸年限合計不得逾 80。也就是說，48 歲申貸最多只能借到 32 年，借不到 40 年。所得：年所得總額不得逾新臺幣 200 萬元。房屋總價上限：臺北市 3,500 萬元、新北市及新竹地區 2,500 萬元、其他縣市 2,000 萬元。另外，一人限貸一戶的規定沒有變。桃園買方最該注意哪一條是 2,000 萬元的房屋總價上限。桃園絕大多數的成屋交易都在這條線以下，所以對一般首購族來說幾乎不構成限制。但如果你看的是青埔、藝文特區的大坪數電梯大樓，或是屋齡新、地坪完整的透天，總價踩到 2,000 萬並不罕見——超過一元都不適用，沒有折衷空間。還有一個容易被忽略的組合問題：額度和成數是兩個獨立的上限，取小的那個。育有未成年子女的家庭雖然有 1,500 萬額度，但買一間 2,000 萬的房子，8 成是 1,600 萬，額度 1,500 萬，實際上限就是 1,500 萬，自備款 500 萬。額度級距高不代表自備款會等比例變少。和央行第二戶成數是兩回事這一點常常被混在一起講。青安是財政部的政策性貸款，由公股銀行承作，管的是「符合資格的青年首購能借多少、利息補貼多少」；央行第二戶成數上限是金融監理措施，管的是「名下已有房貸的人再買，銀行最多能貸幾成」。青安限一人一戶，本來就不是給第二戶用的。如果你名下已經有一筆房貸，要看的是央行今年 3 月調整後的第二戶規定，不是青安。什麼時候該去問銀行在下斡旋之前，不是在簽約之後。年齡、所得、總價這三項是硬條件，銀行一查就知道；但實際核貸成數、利率加碼與寬限期，各家承作銀行的做法不同，只有帶著自己的財力資料去問才會得到真的答案。先問清楚能貸多少，再回頭決定總價帶，順序反過來會很痛。

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市場消息2026.08.16

桃園住宅成交單價連三季走低：杰旂地產依實價登錄原始資料的整理計算

這是杰旂算的，不是政府公布的本文所列的季度中位單價，係杰旂地產依政府公開實價登錄原始資料整理計算，並非內政部或任何政府機關公布的統計數字。請不要把它當成官方指標引用。會需要自己算，是因為內政部公開的是「不動產買賣」逐筆實價登錄開放資料——每一季一個檔案，裡面是一筆一筆的交易明細，不是整理好的統計指標。原始資料是官方的，計算是我們做的，兩件事要分開。計算方法完整寫在下面，任何人都可以下載同一份檔案照著重算一次：資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網．不動產買賣開放資料（H_lvr_land_A，H 為桃園市）。資料期間：114 年第 4 季、115 年第 1 季、115 年第 2 季三個申報季別的檔案，於 2026 年 8 月 16 日下載。地理範圍：桃園市全市，十三個行政區，不分區合併計算。交易篩選：僅取「主要用途＝住家用」且「交易標的＝房地（土地＋建物）」者；排除純車位、純土地、純建物；排除備註欄有註記的案件（親友間交易、債權債務關係、瑕疵情形等），因為這類價格不反映市場行情。歸季方式：依「交易年月日」歸入成交季別，不是依檔案的申報季別。因此一筆 114 年成交、115 年才申報的交易，會被歸回 114 年。統計方法：取「單價元平方公尺」欄位的中位數，再換算為每坪（1 坪＝3.305785 平方公尺）。用中位數而不是平均數，是因為少數幾筆高總價豪宅會把平均數整個拉高。樣本數：逐季列於下方結果中。結果 114 年第 3 季：每坪 28.45 萬元（樣本數 1,513 筆） 114 年第 4 季：每坪 28.24 萬元（樣本數 2,167 筆） 115 年第 1 季：每坪 27.42 萬元（樣本數 1,744 筆）三季合計下滑約 3.6%。每一季的跌幅都不大——第 3 季到第 4 季只有 0.7%，第 4 季到第 1 季才 2.9%——但方向是一致的。這是盤整的樣子，不是反轉的樣子。為什麼不談 115 年第 2 季因為那一季的資料還沒到齊，現在拿來比會得到一個假的結論。實價登錄是在申請所有權移轉登記時申報，一筆 4 月成交的交易，可能到 7 月、8 月才出現在公開資料裡。以上述同一套篩選條件計算，我們手上的檔案裡屬於 115 年第 2 季成交的樣本只有 465 筆——不到第 1 季 1,744 筆的三分之一。如果照著這個數字寫「第 2 季交易量腰斬」，那寫的不是市場，是申報時差。看實價登錄，最近一到兩季永遠是不完整的。這件事沒有例外，任何引用最新一季數字下重話的分析，都值得先確認它是不是踩到了這個坑。中位數往下，不代表你家往下全市中位數是一個把桃園十三個行政區、把新成屋與三十年老公寓、把電梯大樓與透天全部混在一起算出來的數。它適合看趨勢，不適合看你自己那間房子。同一個時期裡，屋齡十年內的電梯大樓與屋齡三十年以上的公寓，走勢可以完全相反；青埔與大溪也不會是同一個市場。真的要評估手上的物件，看的應該是同社區、同屋齡、近一年內的實際成交，而不是全市中位數。這段盤整的位置把時間軸拉開來看，這三季的下滑發生在一個特定的政策背景裡：113 年 9 月起的第七波信用管制收緊了貸款條件，而央行到 115 年 3 月才把自然人第二戶的成數上限由 5 成調回 6 成。也就是說，這段量價都偏冷的期間，剛好落在管制最緊的那一段。 3 月的鬆綁與 8 月上路的青安 3.0 會不會把這個趨勢扳過來，要等 115 年下半年的資料齊了才能說。現在說得太滿，都是猜的。

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市場消息2026.08.16

央行鬆綁第二戶房貸：成數上限自 5 成調升為 6 成，換屋族的頭期款壓力怎麼變

改了什麼中央銀行於 115 年 3 月的理監事會議決議，將全國自然人第二戶購屋貸款的成數上限由 5 成調升為 6 成，並同步修正〈中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定〉，自 115 年 3 月 20 日起實施。這是自 113 年 9 月第七波信用管制以來，第一次針對自然人第二戶的正向鬆綁。央行說明的理由有三項：金融機構已持續強化不動產授信的風險控管、房市投機炒作情形減少，以及回應民眾陳情——不少申辦第二戶貸款的人，實際上是為了自己或家人自住，並不是投資。一成，到底是多少錢成數談的是「銀行最多借你幾成」，剩下的就是自備款。以一筆總價 1,500 萬元的房子為例：成數 5 成：銀行貸 750 萬，自備 750 萬成數 6 成：銀行貸 900 萬，自備 600 萬自備款少了 150 萬。這筆錢對多數換屋家庭來說不是小數目，尤其是在舊屋還沒賣掉、資金卡在中間的那段時間。桃園地區不少總價落在 1,200 萬到 2,000 萬之間的透天與電梯大樓，正好整段落在這個級距裡。誰適用，誰不適用這次調整的對象是全國自然人的第二戶購屋貸款。要注意幾件事：「第二戶」是以名下已有幾筆房貸來認定，不是以你自己覺得買第幾間來認定。名下已有一筆房貸、要再辦第二筆，就是這一類。第三戶（含）以上、公司法人購屋貸款、購地貸款、餘屋貸款等其他項目，這次沒有調整，各自的規定照舊。「上限 6 成」是天花板，不是保證。實際能貸幾成、利率多少，還是由承作銀行依個案的收入、信用與擔保品狀況核定。有些銀行會給到上限，有些不會。已經有一戶、想換屋自住的人央行原本就設有換屋自住的協處機制：名下已有一戶房貸、因實質換屋需求要辦第二戶的人，可以與銀行約定在一定期限內出售原有房屋，並簽切結書，即可不受第二戶成數上限的限制；若未依約履行，銀行會依約定處理。這條路徑在這次調整後仍然存在，而且對「確定會賣掉舊屋」的人來說，條件通常比 6 成更好。換句話說，現在換屋族至少有兩條路可以走：走切結出售的協處機制，或者直接適用調升後的 6 成。哪一條划算，取決於舊屋多久賣得掉、以及你願不願意受那個期限的約束。這件事值得在簽約前先跟承辦銀行問清楚，不要等到對保才發現算錯。對桃園市場的意義信用管制放寬一成，不會讓價格立刻反轉，它改變的是「有多少人買得起下一步」。桃園的換屋需求相當一部分來自首購後五到十年、家庭成員增加的族群，這些人手上有一筆貸款、也有一間房子，正是被第二戶成數上限卡住的那一群。門檻降低，成交會比較容易促成——但成交價會不會因此往上，取決於同時間的供給與利率環境，那是另一回事。

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