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央行鬆綁第二戶房貸：成數上限自 5 成調升為 6 成，換屋族的頭期款壓力怎麼變
更新於 岳虎
改了什麼
中央銀行於 115 年 3 月的理監事會議決議，將全國自然人第二戶購屋貸款的成數上限由 5 成調升為 6 成，並同步修正〈中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定〉，自 115 年 3 月 20 日起實施。
這是自 113 年 9 月第七波信用管制以來，第一次針對自然人第二戶的正向鬆綁。央行說明的理由有三項：金融機構已持續強化不動產授信的風險控管、房市投機炒作情形減少，以及回應民眾陳情——不少申辦第二戶貸款的人，實際上是為了自己或家人自住，並不是投資。
一成，到底是多少錢
成數談的是「銀行最多借你幾成」，剩下的就是自備款。以一筆總價 1,500 萬元的房子為例：
成數 5 成：銀行貸 750 萬，自備 750 萬
成數 6 成：銀行貸 900 萬，自備 600 萬
自備款少了 150 萬。這筆錢對多數換屋家庭來說不是小數目，尤其是在舊屋還沒賣掉、資金卡在中間的那段時間。桃園地區不少總價落在 1,200 萬到 2,000 萬之間的透天與電梯大樓，正好整段落在這個級距裡。
誰適用，誰不適用
這次調整的對象是全國自然人的第二戶購屋貸款。要注意幾件事：
「第二戶」是以名下已有幾筆房貸來認定，不是以你自己覺得買第幾間來認定。名下已有一筆房貸、要再辦第二筆，就是這一類。
第三戶（含）以上、公司法人購屋貸款、購地貸款、餘屋貸款等其他項目，這次沒有調整，各自的規定照舊。
「上限 6 成」是天花板，不是保證。實際能貸幾成、利率多少，還是由承作銀行依個案的收入、信用與擔保品狀況核定。有些銀行會給到上限，有些不會。
已經有一戶、想換屋自住的人
央行原本就設有換屋自住的協處機制：名下已有一戶房貸、因實質換屋需求要辦第二戶的人，可以與銀行約定在一定期限內出售原有房屋，並簽切結書，即可不受第二戶成數上限的限制；若未依約履行，銀行會依約定處理。這條路徑在這次調整後仍然存在，而且對「確定會賣掉舊屋」的人來說，條件通常比 6 成更好。
換句話說，現在換屋族至少有兩條路可以走：走切結出售的協處機制，或者直接適用調升後的 6 成。哪一條划算，取決於舊屋多久賣得掉、以及你願不願意受那個期限的約束。這件事值得在簽約前先跟承辦銀行問清楚，不要等到對保才發現算錯。
對桃園市場的意義
信用管制放寬一成，不會讓價格立刻反轉，它改變的是「有多少人買得起下一步」。桃園的換屋需求相當一部分來自首購後五到十年、家庭成員增加的族群，這些人手上有一筆貸款、也有一間房子，正是被第二戶成數上限卡住的那一群。門檻降低，成交會比較容易促成——但成交價會不會因此往上，取決於同時間的供給與利率環境，那是另一回事。
